Налог на продажу квартир, сборы и другие расходы "по операциям" с недвижимостью
Сегодня, пожалуй, забавно вспомнить то время — начало российского рынка недвижимости, кошмарное становление народившегося капитала — когда совершая сделки с жильем люди подсчитывали свой "дебет и кредит" элементарно арифметически: продал квартиру за 20000 — две пачки по 10 штук в кармане, купил за 15 — 5 осталось. Призыв "Заплати налоги и спи спокойно!" в те годы (1992 — 97 примерно) звучал бесконечно глупо или, быть может, по-настоящему смешно. Любопытно, что Закон "О подоходном налоге с физических лиц" действовал и тогда: налогоплательщиков призывали отдавать государству до СОРОКА ДВУХ процентов от внезапно полученного дохода и т.п.. Документ был основательный, но знать о его существовании и, уж подавно — о содержании, у граждан необходимости не было. Да никто об этом и не думал. Продал — в карман, купил — отдал ...
Что же потом? Что сегодня?
Государство окрепло. Налоговые отношения стали одним из объектов пристального его внимания. Министерство по налогам и сборам со своими территориальными подразделениями теперь — развитый и мощный государственный орган. Неизменно укрепляются и все лучше исполняют свои функции федеральные органы налоговой полиции. Российское право в целом, налоговое право приобрели новое качество и продолжают развиваться. Этапными событиями здесь, безусловно, были введение в действие Части I Налогового кодекса РФ 01.01.1999г., вступление в должность настоящего Президента России, применение Части II Налогового кодекса с 01.01.2001г. (с последующим ее развитием) и т.д..
Дошло и до рынка недвижимости. Россиянин, покупающий, продающий, меняющий или даже приобретающий по наследству квартиру (жилой дом, дачу, земельный участок) сегодня отчетливо слышит тяжелое дыхание государства с застывшим на устах словом: "Налоги …".
Нам кажется, что каждому проживающему под юрисдикцией России стало трудно решиться на сделку с недвижимостью до тех пор, пока ее — сделки — налоговые последствия не выяснены полностью.
Пришло время представить (пусть неполно, но без ошибок), какими же эти налоговые последствия могут быть, если права человека на недвижимость изменились.
С фактами приобретения (или утраты) физическим лицом (не зарегистрированным в качестве предпринимателя) прав собственности на жилье в общем случае может быть связано возникновение (или прекращение) обязанностей по уплате совершенно определенных налогов. К таким налогам сегодня относятся:
- Налог на доходы физических лиц (так называемый "подоходный" налог);
- Налог с квартир, переходящих в порядке наследования или дарения (налоги "на наследство" и "на дарение");
- Налог на имущество физических лиц (налог "на жилые помещения").
Каждый юрист, работающий в сфере сделок с жилыми объектами, должен многое знать о налоговой сфере вообще и об указанных налогах в частности: по каждому из налогов знать надо налогоплательщиков, объект налогообложения, налоговый период, порядок исчисления налога и т.д.. Но это — юристу.
Человеку же, который жилое помещение продает, покупает, дарит, принимает в дар (или иным способом отчуждает или приобретает), как нам кажется, достаточно помнить некоторые "тезисы" о помянутых налогах, а также — видеть, не пропускать, вовремя и верно реагировать на те эпизоды своей жизни (на те юридические факты своей имущественной биографии), в которые помощь юриста приобретает определенную ценность.
Далее постараемся привести те самые "тезисы" о каждом из налогов, указанных выше. Терминологию, по возможности, используем бытовую. Несколько упрощая правила, под налогоплательщиками будем понимать лишь наиболее широкий их слой — наших граждан, постоянно или преимущественно проживающих на территории России, под недвижимостью (жильем и т.д.) — лишь жилые помещения на территории нашей страны, под своей налоговой инспекцией — налоговую инспекцию по месту "постоянной прописки" налогоплательщика.
О налоге на доходы физических лиц при отчуждении / приобретении недвижимости
- По этому налогу налогоплательщики отчитываются перед государством раз в год: раз в год подсчитывается доход, полученный налогоплательщиком за последний год истекший, определяется та сумма, с которой платится налог, и — по соответствующим налоговым ставкам (13% или др.) — определяется собственно сумма налога.
- Если в истекшем (отчетном) году налогоплательщик продал и/или купил жилье — он обязан в законный срок (на 01.09.2002г. — до 1 мая наступившего (следующего) года) подать налоговую декларацию по установленной форме в свою налоговую инспекцию. Эта обязанность возникает независимо от того, будет или нет начислена к уплате какая-то сумма налога за отчетный период. Продал / купил жилье — подай декларацию. А там уже, на ее основании будет определено, надо ли платить налог, и если надо — то какой.
- При определении суммы, с которой платится налог, деньги, полученные с продажи квартир, и деньги, потраченные на покупку недвижимости, учитываются совершенно отдельно и по-разному. Облагаемая налогом сумма налога в общем случае не является "прибылью" налогоплательщика, то есть — налог платится не с разницы между тем, что получено с продажи квартир, и тем, что потрачено на его покупку.
- После продажи недвижимости налогоплательщик, как правило, не платит налог с дохода от такой продажи вообще, или платит его лишь с части полученной суммы. Например, если налогоплательщик, являвшийся единственным собственником квартиры, в отчетном году продал ее (только ее одну) по цене до 1.000.000 (одного миллиона) рублей, то налог он с полученных денег не платится вовсе.
- Первая в жизни покупка недвижимости, как правило, приводит к уменьшению налогооблагаемой суммы, каждая последующая покупка жилья — нет. Например, если налогоплательщик в отчетном году имел налогооблагаемого дохода на 700.000 (семьсот тысяч) рублей (скажем, доход этот получен за создание великого художественного произведения), но в том же году налогоплательщик купил (впервые в жизни, на себя одного) квартиру за 500.000 (пятьсот тысяч), то та сумма, с которой надо будет платить 13% налога, будет составлять лишь 200.000 (двести тысяч) рублей, поскольку к первым семистам тысячам будет применен "имущественный налоговый вычет" в размере 500.000.
Пожалуй, по этому налогу все.
О налоге c имущества, переходящего в порядке наследования или дарения
- По этому налогу никакие декларации налогоплательщиками не подаются. Государство само отслеживает тех, кому пора платить, и само — в лице налоговых инспекций — требует уплаты налога в законном порядке.
- Налог этот начисляется — или освобождение от уплаты налога происходит — каждый раз по факту получения налогоплательщиком жилья в собственность по договору дарения либо по наследству.
- Если налогоплательщик получил в собственность жилье, как сказано выше, то налог с него потребуют, если только налогоплательщик не имеет соответствующих льгот (оснований для освобождения от уплаты налога). Такая льгота всегда существует (налог не платится), если в день заключения договора дарения (или в день смерти наследодателя) налогоплательщик был постоянно прописан в даримом (наследуемом) жилье вместе с дарителем (наследодателем). Налог не будет начислен и в том случае, если дарителем (наследодателем) жилья являлся супруг налогоплательщика.
- Ставка налога на продажу кварти может быть достаточно высока и зависит она, во-первых, от родства налогоплательщика с дарителем (наследодателем), и во-вторых, от "государственной стоимости" приобретенного налогоплательщиком жилья (стоимость эта подсчитывается соответствующими Бюро технической инвентаризации). Так, если гражданин приобрел от другого гражданина квартиру по договору дарения (и граждане эти — не родственники), а квартира была оценена государством в 1.000.000 (один миллион) рублей, то счастливый приобретатель недвижимости должен будет заплатить налог на дарение в размере 502-х минимальных месячных оплат труда (на 01.09.2002г. это — 50.200 рублей), плюс — 40 (сорок) процентов от стоимости имущества, превышающей 2.550 минимальных месячных оплат труда (на указанную дату это — 40% от 745.000 рублей, то есть — 298.000). Таким образом, в описанном случае общая сумма налога составит 348.200 рублей (50.200+298.000). Пересчитываем в доллары США по курсу 31,5. Получаем: сумма налога = 11.054 (ОДИННАДЦАТЬ ТЫСЯЧ С ЛИШНИМ) ДОЛЛАРОВ США !!!
Об этом налоге хватит.
О налоге на имущество физических лиц
- Налоговые инспекции ежегодно, на основании данных, которые они добывают сами, начисляют и письменно требуют от соответствующих налогоплательщиков уплаты этого налога. Соответствующие налогоплательщики здесь — это граждане, имеющие в собственности имущество определенных видов, в частности — жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и другие строения, помещения и сооружения.
- Сумма ежегодного налога зависит от видов налогооблагаемого имущества, состоящего в собственности налогоплательщика, и от "государственной стоимости" этого имущества, упоминавшейся выше.
- Ставки налога на жилые помещения пока (на 01.09.2002г.) не высоки. В Москве они составляют:
— при суммарной инвентаризационной стоимости жилого помещения до 300.000 рублей — 0,1 процента от указанной стоимости;
— при стоимости от 300.000 до 500.000 рублей — 0,2 процента;
— свыше 500.000 — 0,3.
Достаточно.
Уважаемый Читатель!
Если Вам необходимо в точности представить себе налоговые последствия тех или других предстоящих Вам "манипуляций" с недвижимостью, а полученной здесь и ранее информации для этого совершенно недостаточно, примите совет: обратитесь к юристу, специализирующемуся в налогообложении физических лиц.
О госсборах и других платежах, связанных с изменением прав на жилье
Еще один вид платежей государству — государственные сборы.
Такой сбор оплачивают, в частности, стороны нотариально удостоверяемого договора, предметом которого является отчуждение жилого помещения (госпошлина, взимаемая в государственных нотариальных конторах).
Государство может также взимать плату за совершение разного рода действий.
Примеры: плата в Бюро технической инвентаризации за изготовление документов, требуемых при заключении договора купли-продажи жилья, плата регистрирующему госоргану за регистрацию прав на недвижимость и т.д..
О расходах на юристов, частных нотариусов, риэлторов и т.д. мы и вовсе говорить не будем: воля Ваша, обращаться или нет к таким помощникам, цены договорные, цены разные ...
Общая сумма расходов — например, при продаже квартиры — может быть значительной, но, к счастью, все это — "разовые" платежи. Вы платите, как правило, непосредственно перед или сразу же после получения соответствующих благ от того или иного лица (в нотариальной конторе после удостоверения договора, перед подачей документов в госорган на регистрацию права собственности и т.п.).
В каждом определенном случае, мы думаем, Вам легко будет "прикинуть" неизбежные расходы "на оформление" дела, если Вы не сочтете за труд несколько раз позвонить и бесплатно получить ответы на свои вопросы в какой-либо приличной риэлторской или юридической компании.
http://prodaga.akrus.ru/prodaja/?podrazdel=6 |
