Получить ипотечный кредит сегодня сложно даже хорошо обеспеченным людям. Отражается ли этот фактор на увеличении популярности аренды жилья?

Для того чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо понять, почему обеспеченные граждане снимают жилье. «Есть несколько типов арендаторов, – рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. – Первый – люди с высокими уровнем жизни, которым по каким-либо причинам не нужно приобретать недвижимость в Москве. Второй – те, кто делает ремонт в квартире либо ждет окончания строительства своего дома и должен где-то временно жить. Третья категория – это люди, которые хотят жить в достойных домах, но не имеют в данный момент средств на приобретение квартиры».

По мнению эксперта, последняя категория в настоящее время достаточно многочисленна, это в основном топ-менеджмент крупных компаний, владельцы среднего бизнеса. «Это люди, у которых запросы превышают доход, которого в свою очередь хватает на приобретение дорогих автомобилей, одежды, отдыха в престижных местах. Но, к сожалению, недвижимость в Москве, которая могла бы удовлетворить их запросы, настолько дорога, что средств на ее приобретение недостаточно. Поэтому именно данная категория клиентов пользуется ипотечными кредитами, если это возможно, или снимает квартиры, которые не по карману в качестве собственности», – отмечает Ирина Могилатова.

Но в последнее время банки очень серьезно ужесточили свои требования к заемщикам. В связи с этим даже у хорошо обеспеченных слоев населения минимизировались возможности улучшить свои жилищные условия. Ведь многие бизнесмены, которые по каким-то причинам не имели возможности за счет своих средств, к примеру, переехать в квартиру более высокой категории или большей площади, сейчас фактически не могут решить этот вопрос с помощью ипотеки.

«В настоящее время продолжается тенденция по отказу многих банков от рисковых видов кредитования, многие банки ужесточили требования к заемщикам, более требовательным стал андеррайтинг заемщика, и произошло увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам, которые с начала года поднялись в среднем на 2%», – говорит Ирина Кажикина, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке.

Но утверждать, что при таких малопривлекательных ипотечных возможностях аренда жилья становится более популярной, многие эксперты не спешат. Главная причина в том, что кредитные платежи являются по своей экономической сути инвестициями, а арендные платежи – затратами.

«В долгосрочной перспективе ипотека выгоднее аренды жилья. Ежемесячный платеж по кредиту сегодня несколько выше арендной платы за аналогичную квартиру, но со временем эта разница сократится или даже изменится в обратную сторону. Темпы роста инфляции на сегодняшний день остаются достаточно высокими, поэтому арендная плата за жилье увеличивается с каждым годом, в то время как платежи по кредиту остаются неизменными, поскольку в кредитном договоре четко указана невозможность изменения условий кредитования. Немаловажным фактором также является то, что ипотека – это инвестиции в недвижимость, которые считаются сегодня наиболее прибыльными в сравнении с другими инструментами вложения средств», – считает Елена Воронина, заместитель руководителя Центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка».

Эксперт также отмечает, что, отдавая деньги за аренду жилья, в долгосрочной перспективе вы проигрываете, в то время как оформив кредит вы становитесь собственником недвижимости, избегая рисков расторжения договора аренды и повышения арендной платы, имеете возможность зарегистрироваться в своей квартире и со временем рефинансировать кредит на более выгодных условиях.

Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty считает, что несомненным преимуществом покупки квартиры является то, что клиент приобретает ее в собственность. «С другой стороны, – продолжает он, – банки в связи с событиями на мировом финансовом рынке ужесточили свои требования к заемщикам, процентная ставка по кредиту несколько возросла, уменьшился срок кредитования. Тем не менее в будущем прогнозируется снижение ставок по ипотечным кредитам и рост стоимости аренды московских квартир. Так, например, рост арендной платы с января 2008 года достиг уже 4%. Стоит отметить, что размер арендной ставки напрямую зависит и от темпов роста цен на квартиры, которые по прогнозам наших аналитиков растут на 20–30% в год». Как отмечает эксперт, все эти факторы будут способствовать повышению привлекательности приобретения жилья в ипотеку, учитывая снижение ставок по кредиту и повышения лояльности банков к клиентам, по сравнению с долгосрочной арендой квартиры по постоянно растущим ценам.

О двух путях развития ситуации говорит Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН: «Если предположить, что цены на недвижимость и аренду сохранят прежние тенденции к росту, то в долгосрочной перспективе ипотека экономически более эффективна. Если же цены на недвижимость и аренду замрут (что почти невероятно), то аренда представляется более выгодной. Оценивая ситуацию с финансовой точки зрения и сравнивая вероятности развития экономических сценариев, выбор однозначно склоняется в пользу ипотеки».

Несмотря на сложности с получением кредита, ипотека все равно привлекает гораздо больше, чем аренда. Ведь люди хотят вкладывать деньги в свою недвижимость, а не в чужую.

ОЛЬГА ПЕТРОВА